Kira bedelinin ne kadar artırılabileceği, hem ev sahiplerinin hem de kiracıların en çok merak ettiği konuların başında geliyor. Türk Borçlar Kanunu (TBK), yenilenen kira dönemleri ve beş yılı dolan kira ilişkileri için farklı kurallar öngörür. Bu yazıda güncel uygulamayı özetliyoruz.
Kısaca: Yenilenen dönemde artış, bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalamalarına göre değişimini geçemez (Ekim 2026 için %31,49). Beş yılı dolduran kiralarda hâkim emsal kiraları da gözeterek yeni bedeli belirler. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Yenilenen kira döneminde azami artış
TBK m. 344/1’e göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu oran TÜİK verilerine göre her ay yeniden belirlenir. Örneğin Ekim 2026’da yenilenen kiralar için azami oran %31,49’dur.
Taraflar anlaşamazsa kira bedeli, aynı sınırı aşmamak koşuluyla hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Yeni kirayı kira artış hesaplama aracımızla hemen hesaplayabilirsiniz.
Beş yılı dolan kira ilişkileri
TBK m. 344/3’e göre, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira bedeli; TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde hâkim tarafından belirlenir.
Yargıtay uygulamasında bu dönemde bilirkişi, kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getireceği bedeli tespit eder; hâkim bu bedelden kiracılık süresi ve hakkaniyet gözetilerek genellikle %5 ile %20 arasında indirim yapar. Emsallerin tek tek ve somut olarak karşılaştırılması gerekir (bkz. karar özetimiz).
Kira tespit davası ne zaman açılmalı?
TBK m. 345’e göre tespit edilen yeni kira bedelinin yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulmalıdır. Sözleşmede kiranın artırılacağına dair hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada da karar yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
Arabuluculuk zorunluluğu
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların büyük bölümünde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir. İcra takibi yoluyla tahliye talepleri ise bu zorunluluğun dışındadır.
Ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?
Kira artışında anlaşamamak tek başına tahliye sebebi değildir. Tahliye ancak ihtiyaç, yeniden inşa, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya on yıllık uzama süresinin dolması gibi kanunda sayılan sebeplerle mümkündür. Bu konuda Ev sahibi kiracıyı ne zaman çıkarabilir? yazımıza göz atabilirsiniz.
Yabancı para cinsinden kiralar
Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, aşırı ifa güçlüğü hâlleri saklı kalmak üzere beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; beş yıldan sonra yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınarak yeni bedel belirlenir.
Kira tespit davası için dilekçe örneğimizi inceleyebilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her somut olayın kendine özgü koşulları ayrıca değerlendirilmelidir. Yazının izinsiz kopyalanması veya çoğaltılması yasaktır; kaynak gösterilerek kısa alıntı yapılabilir.
Bu konuda sorunuz mu var?
Sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Uygun bulunan sorular, Av. Mustafa Toprak’ın genel nitelikteki cevabıyla birlikte bu sayfada yayımlanır.
Bu sayfa için henüz yayımlanmış bir soru yok. İlk soruyu siz sorun.